La casa si conferma il principale investimento degli italiani e il mercato residenziale torna a correre, sostenuto da una domanda solida, dall’interesse crescente degli investitori e soprattutto da una cronica carenza di offerta che continua a spingere verso l’alto prezzi e valori immobiliari. Nel 2025 il fatturato complessivo del comparto residenziale italiano ha sfiorato i 135 miliardi di euro, con una crescita dell’8,25% rispetto all’anno precedente e superiore al 60% nell’ultimo decennio, mentre le compravendite hanno raggiunto quota 770mila unità, circa 50mila in più rispetto al 2024 (+7%). Per il 2026 le previsioni indicano un ulteriore incremento fino a circa 800mila transazioni. È quanto emerge dal Quarto Osservatorio sull’Abitare ‘Una casa è per sempre – un investimento che vale’, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato a Milano nel corso del Forum dell’Abitare 2026.
Secondo il report, nel 2025 i prezzi medi delle abitazioni sono aumentati del 3,1% rispetto all’anno precedente e sono attesi in ulteriore crescita del 4% nel 2026, trainati dalla scarsità di offerta abitativa di qualità, nuova o ristrutturata, soprattutto nei principali mercati urbani italiani. Parallelamente gli investimenti diretti nel comparto residenziale hanno raggiunto un miliardo di euro, cui si aggiungono circa 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di circa 1,5 miliardi destinati alla produzione e trasformazione di nuovo prodotto abitativo.
“La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Il mercato residenziale ha dimostrato negli ultimi anni una significativa capacità di tenuta, sostenuto da una domanda che resta solida e sempre più articolata. Il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie. Allo stesso tempo, sta emergendo un nuovo modo di intendere l’abitare, in cui contesto urbano, servizi e qualità della vita diventano fattori determinanti quanto l’immobile stesso”. Breglia ha inoltre sottolineato come per garantire uno sviluppo equilibrato del mercato sarà fondamentale “favorire la produzione di nuova offerta e sostenere i processi di rigenerazione urbana, oggi ancora troppo rallentati”.
A pesare sul mercato, secondo gli operatori, è soprattutto il forte squilibrio tra domanda e offerta di nuove abitazioni. Milano e Roma concentrano infatti oltre il 70% delle circa 17.200 unità residenziali di nuova realizzazione disponibili sul mercato urbano nazionale, mentre nel resto del Paese i livelli di produzione restano limitati. In termini assoluti, Milano conta circa 12.250 nuove abitazioni disponibili, Firenze circa 1.450, mentre Bari, Bologna e Torino si collocano tra le 600 e le 750 unità. Molto più contenuti i numeri nelle città del Sud e in mercati come Palermo, Venezia e Catania, dove l’offerta di nuovo resta inferiore alle 200 unità complessive.
“I dati confermano una criticità strutturale del mercato residenziale italiano: l’offerta di nuove abitazioni resta fortemente insufficiente e concentrata in pochi grandi poli urbani”, ha spiegato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. “Milano e Roma assorbono oltre il 70% delle nuove abitazioni disponibili, mentre il resto del Paese continua a registrare livelli di produzione molto limitati. Il segnale più significativo dello squilibrio esistente oggi, anche nei mercati più dinamici, è che il peso del nuovo non supera l’8% dello stock complessivo”.
Crupi ha poi puntato l’attenzione sul rallentamento delle nuove costruzioni nel capoluogo lombardo, collegandolo anche alle inchieste urbanistiche che hanno investito Milano negli ultimi mesi. “Le nuove costruzioni scontano un progressivo rallentamento legato alla complessità della vicenda delle inchieste sull’urbanistica cittadina, oltre agli ostacoli rappresentati dalla burocrazia che non permette più di definire tempi certi per avviare nuove iniziative immobiliari o progetti di rigenerazione urbana e a una progressiva riduzione del rilascio dei permessi di costruire concessi”, ha affermato. Secondo Crupi, il mercato immobiliare milanese “si sta ridefinendo attraverso una trasformazione che riflette i cambiamenti più profondi, economici e sociali, che stanno trasformando la città”, mentre una quota crescente di domanda si sta orientando verso l’hinterland, dove risultano più accessibili prezzi e nuove iniziative immobiliari.
Il focus dedicato a Milano conferma infatti il ritorno del capoluogo lombardo come mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nel 2025 le compravendite nella città metropolitana funzionale hanno superato le 81.500 unità, mentre nel solo comune si sono registrate circa 26mila transazioni, in crescita dell’8,3% rispetto al 2024. Il fatturato residenziale ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro (+10,3%), sostenuto soprattutto dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale.
Sul fronte dei prezzi, i valori medi nel 2025 hanno raggiunto 10.850 euro al metro quadrato nelle aree centrali, 6.350 euro nelle zone semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Per il 2026 è previsto un ulteriore aumento fino a 11.420 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.740 euro nel semicentro e oltre 4.100 euro nelle periferie. La domanda si concentra sempre più su immobili di qualità, pronti all’uso e situati in contesti urbani ben serviti, mentre la scarsità di nuova offerta continua a rappresentare il principale fattore di pressione sui prezzi.
Dal punto di vista delle tipologie immobiliari, il report evidenzia inoltre il rafforzamento delle abitazioni di piccole dimensioni, trainate dalla domanda di studenti, giovani professionisti e investitori. I monolocali superano il 10% dell’offerta a Milano, Roma, Bologna e Torino, mentre bilocali e trilocali rappresentano circa due terzi dell’offerta complessiva nelle principali città italiane, con quote superiori all’80% a Firenze. Le abitazioni di grandi dimensioni restano invece prevalenti in mercati come Venezia e Palermo.
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, l’attuale squilibrio del mercato è strettamente collegato anche ai cambiamenti demografici e patrimoniali in corso nel Paese. “L’Italia, con il tasso di proprietà tra i più elevati delle grandi economie occidentali, ha costruito un modello abitativo che intreccia risparmio familiare e trasmissione della ricchezza”, ha osservato. “Oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare delle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri di domanda e offerta”.
L’Osservatorio introduce inoltre il concetto di “città metropolitane funzionali”, una nuova lettura territoriale che supera i confini amministrativi tradizionali per analizzare i legami economici, immobiliari e sociali tra territori. “I vantaggi di queste nuove dimensioni metropolitane risiedono nella loro capacità di recuperare posizioni nella competizione globale tra città grazie a una migliore integrazione funzionale tra territori”, ha spiegato Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari.
Secondo il report, la capacità di attrarre nuovi residenti e investitori dipenderà sempre più dalla qualità complessiva del contesto urbano, dalla disponibilità di servizi e infrastrutture e dalla capacità delle città di rispondere ai bisogni abitativi di target differenti. Un’evoluzione che, secondo gli operatori, richiederà nei prossimi anni una forte accelerazione dei processi di rigenerazione urbana e una maggiore capacità del sistema immobiliare italiano di produrre nuova offerta abitativa in tempi compatibili con una domanda in continua crescita.