Investimenti alberghieri stabili in Italia. Nel corso del 2023 il valore totale delle transazioni si è attestato a 1,6 miliardi di euro con 10.000 camere passate di mano. Numeri molto simili a quelli del 2022, come confermato dall’ultima analisi settoriale realizzata da EY.
“Nonostante il volume sia inferiore a quello record del 2019 (trainato dalla vendita di diversi trophy asset e di grandi portafogli), nel 2023 il livello degli investimenti è allineato alla media decennale”, spiegano gli esperti di EY, secondo cui, a influenzare l’andamento del mercato, sarebbe stato l’aumento dell’incertezza dovuta all’aumento dei tassi di interesse, la crescita economica rallentata e gli alti costi di finanziamento.
L’ultimo trimestre ha registrato comunque un aumento delle transazioni (58% del volume totale degli investimenti nel 2023) con la vendita di due trophy asset e di diversi hotel di medie dimensioni.
“Il sentiment degli investitori si è trasformato in una maggiore consapevolezza relativamente alle solidità dei fondamentali del settore e nell’aspettativa di una diminuzione dei tassi nel breve termine”, aggiungono gli analisti di EY. Significativo l’aumento del numero di transazioni di piccoli asset in destinazioni secondarie e regionali, principalmente derivanti da vendite all’asta, a conferma della ripresa dell’attività giudiziaria e delle esecuzioni immobiliari che erano state sospese durante il periodo Covid.
“Il 2023 conferma il crescente interesse degli investitori per le destinazioni turistiche (45% del volume totale), considerate sempre più resilienti rispetto ai tradizionali hotel urbani e offrono tassi di rendimento più elevati”.
Tra le operazioni di rilievo del 2023, la cessione del portafoglio Pellicano Hotels, l’Hotel Il Sereno sul Lago di Como e il Grand Hotel Gardone sulle rive del Lago di Garda.
“L’interesse degli investitori rimane focalizzato sugli investimenti value added (46% delle transazioni nel 2023) che comportano sia conversioni che rebranding di hotel esistenti, soprattutto in destinazioni leisure (città e resort)”, si legge nel report di EY. “Tuttavia, il 2023 ha segnato la rinascita degli investimenti core (42% del volume totale) alimentati da grandi operazioni come Six Senses Rome e Il Sereno Lake Como”.
I 4 grandi mercati (Venezia, Roma, Milano e Firenze) hanno rappresentato solo il 38% degli investimenti totali a causa del numero limitato di operazioni nelle principali destinazioni. Nonostante questo, Roma si è confermata in testa per il secondo anno consecutivo alla classifica delle città più attrattive in termini di investimenti alberghieri registrando 412 milioni di euro di vendite (25%), seguita da Milano (8%), Firenze (3%) e Venezia (2%).
Le destinazioni turistiche hanno registrato la quota maggiore degli investimenti (46% del volume totale), grazie alla vendita di asset di qualità in destinazioni turistiche chiave come il Lago di Como (il Sereno Hotel), il Lago di Garda (Grand Hotel Gardone), la Sardegna (Free Beach Resort), la Costa Toscana (portafoglio Vacanze di Charme e Hotel Paradiso al Mare).
A livello di segmenti, i 5 stelle hanno continuato ad alimentare il mercato degli investimenti (43% del totale) nonostante rappresenti solo il 7% dell’offerta alberghiera italiana. E questo, grazie alle maggiori dimensioni delle operazioni e alla predominanza di trophy asset. Segue il segmento dei 4 stelle che ha registrato quasi lo stesso volume degli hotel a 5 stelle, ma coinvolgendo oltre 6.000 camere in 60 transazioni.
A investire, secondo la fotografia scattata da EY, sono stati per lo più i HNWI/Family office (32% del totale), seguiti da operatori alberghieri (29%) e private equity (19%).
“Gli acquirenti nazionali sono stati principalmente family office e operatori alberghieri mentre quelli europei sono stati equamente distribuiti tra operatori alberghieri, fondi di private equity e investitori istituzionali”, si legge nel rapporto di EY. “Gli investitori provenienti da Stati Uniti e Canada sono stati principalmente private equity e dai Paesi dell’area Mena soprattutto investitori istituzionali.
Ma cosa aspettarsi per il 2024? Secondo l’analisi di EY, lo scorso anno il fatturato per camera (RevPAR) generato dalle strutture alberghiere italiane non solo ha recuperato, ma ha anche superato del 41% i livelli del 2019. Stanti queste premesse, le prospettive generali per il settore alberghiero appaiono oggi cautamente ottimistiche. “Con l’attenuarsi delle pressioni inflazionistiche e la possibilità di una riduzione dei tassi di interesse nel 2024, il mercato degli investimenti dovrebbe mostrare segni di ripresa”, sottolineano gli esperti di EY. “I principali investitori internazionali rimangono interessati al mercato alberghiero italiano, concentrandosi principalmente sulle opportunità di value add associate a trophy asset che promettono rendimenti più elevati. Prevediamo che nel 2024 il mercato italiano degli investimenti alberghieri continuerà a essere dominato da operazioni a valore aggiunto nei segmenti upperscale e lusso, in particolare nei mercati urbani primari e nelle destinazioni di svago”.
Secondo l’analisi di EY è probabile che gli investitori continuino a puntare su destinazioni turistiche come Cortina, i laghi italiani, la Sardegna e la costa toscana. Cresce anche l’interesse a convertire in ricettivo alcuni asset attualmente accatastati come direzionali o residenziali.