Se fino a 10 anni fa i proprietari immobiliari rappresentavano in Italia oltre l’80% della popolazione e solamente il 20% sceglieva la soluzione dell’affitto, la proporzione si va decisamente assottigliando. Oggi circa il 72% delle famiglie è proprietaria dell’appartamento in cui vive, mentre cresce la componente della locazione. Che spinge fortemente il segmento del ‘build to rent’. Ne abbiamo parlato con Giancarlo Patri, Head of Fund and Asset Management di Kervis Sgr, che ha lanciato una formula di locazione che incrocia le esigenze di un’utenza che necessità di maggiore flessibilità, pur con tutte le garanzie di un tradizionale contratto ‘4+4’. Bastano carta di credito e nessun obbligo di versare anticipi e cauzioni e presentare la classica documentazione sui redditi.
Che momento di mercato stiamo affrontando?
“Questo è un momento di mercato molto complesso. La componente ‘costi di costruzione’, piuttosto che ‘aumento dei tassi di interesse’ ha avuto un impatto e inciso tantissimo. Quando si facevano gli underwriting per il ‘build to rent’ fino a un anno e mezzo fa, l’Euribor era a zero. Oggi siamo vicino al 4. Queste due componenti hanno provocato un rallentamento molto forte dell’attività acquisitiva. E’ anche vero che in una realtà come Milano, percepita come molto attrattiva, di grandi opportunità e che viaggia a una velocità diversa rispetto al resto del paese, la mancanza di qualità e di prodotto disponibile incide sui prezzi di vendita e affitto. Per questa ragione abbiamo voluto proporre, in maniera molto professionale, un’offerta abitativa, gestita dall’engagement alla firma del contratto, e anche oltre”.
Cresce il segmento del build to rent, anche per ringiovanire e rigenerare il patrimonio immobiliare
“Noi come Kervis, che siamo una società di gestione del risparmio, abbiamo un fondo dedicato al mondo dei ‘build to rent’. Darsena Living è il primo progetto del gruppo per il segmento del residenziale in affitto ed è stato da noi sviluppato per conto del fondo d’investimento Oceano 1 e progettato da WIP Architetti per gli aspetti di progettazione integrata e da Vanda Designers per l’interior design. Si trova a Milano in zona Navigli, a due passi dalla Darsena. Si tratta di una prima iniziativa che crescerà man mano che si realizzeranno le condizioni di mercato. Abbiamo acquisito un immobile residenziale di circa 50 appartamenti, fino a qui gestito in maniera molto classica dal punto di vista residenziale. Lo stiamo ristrutturando progressivamente e affittando non lo stiamo affittando tutto interamente, ci sono degli inquilini esistenti che hanno deciso alcuni di andarnel momento in cui le abitazioni si rendono disponibili. Abbiamo progettato circa 70 appartamenti. A luglio abbiamo affittato una parima parte, altri tra fine anno e inizio gennaio. Successivamente, in ogni quarter ci sarà una consegna che permetterà di arrivare da qui a tre anni a completare il percorso”.
Cosa chiedono oggi i tenant?
“Flessibilità e servizio completo, anche nell’arredamento. Abbiamo scelto innanzitutto la zona della Bocconi e della Darsena e di lanciare qui un’offerta standard, ‘4+4′ arredata. Stiamo verificando che quasi tutti gli inquilini vogliono un appartamento completamente arredato. Questa è la richiesta. Abbiamo soluzioni più piccole che, probabilmente, vista la vicinanza della Bocconi stanno attirando studenti o comunque professionisti che gravitano nel mondo dell’università. Abbiamo anche una buona componente di studenti stranieri che decidono di avere una soluzione a medio-lungo termine. Oltre a una componente di famiglie che optato per una soluzione arredata. Si tratta di un vero e proprio trend: si cercano arredi di qualità, servizi come zone coworking, palestra, conciergerie. Si sceglie di vivere in una situazione abitativa un po’ diversa, dove la componente del ‘servito’ è apprezzata, come anche il livello qualitativo. Mettiamo a disposizione un contratto di locazione standard, non short term. Abbiamo soltanto applicato delle attenzioni da un punto di vista commerciale per avere delle flessibilità più importanti. Ad esempio, se già il contratto normale prevede di poter lasciare con sei mesi di preavviso e noi abbiamo ridotto a tre mesi”.
Tutto insiste su una piattaforma digitale
“All’estero è normale che il dialogo tra landlord e tenant avvenga in maniera diversa da quello che normalmente accade in Italia. Noi abbiamo voluto provare a offrire un’esperienza veramente digitale, dall’engagement con un sito dove è possibile anche fare un’esperienza immersiva al contratto: è possibile bloccare l’appartamento con una carta di credito che dà il via a un iter di check creditizio realizzato da un partner, che per noi è Crif, che non deve fornire a noi alcun tipo di dato. Il controllo viene realizzato sulla base delle abitudini di spesa mensili. Da lì si comprende la capacità di poter sostenere l’affitto o meno. E’ un sistema che va incontro alle tendenze di un mercato del lavoro che cambia, perché non solo a Milano, ma in generale, aumenta il numero dei freelance o di chi riceve un fisso e una quota di stipendio variabile. Abbiamo scelto di non chiedere la bustra paga, ma nemmeno un anticipo, che solitamente è rappresentato da tre mesi di anticipo e tre mesi di canone pagato. Noi chiediamo solo il pagamento di un mese con la carta di credito e ci accolliamo il rischio”.
Siete assicurati in questo senso?
“No. E’ un periodo in cui è difficile avere prodotti assicurativi. In passato avevamo provato con una fedeiussione bancaria o assicurativa, ma abbiamo capito che siamo in un momento di mercato in cui i mercati assicurativi non sono in grado di fornire qualcosa che sia veramente un utile per noi e non invece una complicazione procedurale. Diversamente da Airbnb dove è sufficiente la carta di credito, ma non si firma nessun contratto, perché si tratta di un regime di uso transitorio, nel mondo ‘4+4’ bisogna firmare un contratto di locazione. Abbiamo studiato il modo affinché tutto potesse avvenire digitalmente, realizzando con YouSign uno strumento di firma che è legalmente opponibile a terzi”.
Oltre a Milano, dove si direzionano i vostri interessi?
“Nel living, sia ‘build to rent’, sia ‘built to sell’, oltre a Milano guardiamo a Roma, con una maggiore complessità. Il mercato è diverso, anche più ampio, con la conseguenza che può generare più opportunità. per ora siamo presenti solamente nel settore degli uffici. Grazie alle operazioni di rigenerazione che stiamo realizzando sugli uffici abbiamo percepito la presenza di complessità diverse. Abbiamo come clienti private equity di origine straniera. Per ora è più semplice parlare loro di Milano, più complesso portarli altrove con capitale nostro”.
