Se da una parte rallentano le transazioni nel mercato residenziale tradizionale, aumentano gli acquisti per investimento a protezione del capitale in un periodo mecroeconomico complesso e con la volontà di mettere a reddito le unità immobiliari. Ne abbiamo parlato con Giulio Limongelli, Managing Director di DoveVivo, piattaforma europea di gestione del mondo residenziale attiva in 40 destinazioni e 6 Paesi, che sta accelerando la sua espansione in Europa, in particolare in Francia, attraverso la controllata Chez Nestor, specializzata nel coliving, e nel Regno Unito con Altido specializzata negli affitti brevi.
A fronte di un rallentamento generale degli investimenti immobiliari in Europa, come reagisce il mercato delle locazioni gestite?
“Nell’ambito dell’acquisto delle seconde case per investimento in tutte le aree che serviamo vediamo un calo inferiore rispetto al mercato retail tradizionale delle prime case. La casa come bene di investimento ha visto un piccolo rallentamento, ma meno impattante rispetto a quello cui assistiamo sugli acquisti tradizionali. Gli operatori intermedi, siano essi family office o più strutturati, lavorano tradizionalmente con capitale proprio e utilizzano meno il debito. Per gli istituzionali il quadro è differente, essendo soggetti che utilizzano la leva finanziaria. In questo caso i rendimenti richiesti sono molto alti, con la conseguenza che si diventa più selettivi anche sulla tipologia di operazioni. La nostra soluzione ibrida e trasversale di flex-living, tra hospitality e residenziale comune, ha un appeal molto molto alto anche in un momento di mercato non semplice per gli operatori di real estate”.
Qual è la situazione in Italia nel confronto con gli altri Paesi europei che servite?
“Ad oggi, la criticità maggiore, per motivazioni di tipo regolatorio, è rappresentata dal Portogallo. un mercato da osservare molto da vicino, poiché gli investimenti stranieri sono stati fermati. Gli investitori asiatici e amercano che utilizzavano l’investimento per arrivare sul mercato e stabilirvisi si stanno ritirando. Il mercato spagnolo è ancora in crescita con investimenti stranieri soprattutto sulla città di Madrid che aumentano. Il mercato italiano è relativamente frenato sugli acquisti delle prime case, ma non sul resto dove il trend è positivo. In Inghilterra e Scozia, già lo scorso anno con la guerra in Ucraina, gli investimenti erano diventati più complessi. In generale guardando a tutti i mercati in cui siamo, la locazione ha ancora tante opportunità di sviluppo essendo ancora molto alta la domanda”.
A Milano il caro affitti sta avendo ripercussioni importanti sulle scelte degli studenti e dei giovani lavoratori
“Il mercato della professionalizzazione degli affitti per studenti e giovani lavoratori, che abbiamo in parte inventato, vede un costante trend di crescita con nuovi operatori istituzionali che hanno fatto e fanno bene al mercato. L’arrivo di nuovi soggetti sta professionalizzando ulteriormente e pulendo il mercato da pratiche non particolarmente corrette. Aumenta l’interesse per le aree esterne alla città: non esiste più la necessità di vivere in centro, essendo la città servita dai mezzi di trasporto. Il nostro prodotto è premium e prevede il ‘tutto incluso’. Chiaramente come in tutte le città europee, aumentando la domanda, i prezzi sono saliti. Abbiamo dovuto adeguare le tariffe anche perché la nosyra stessa gestione ha subito un aumento di costi a causa di fenomeni inflattivi. Abbiamo comunque sempre offerte a tariffa calmierata e in zone non ipercentrali con proposte coerenti per chi non ha bisogno di una soluzione più economica”.
Come ha chiuso il 2022 e qual è la previsione sul fine anno?
“Lo scorso anno abbiamo chiuso a 90 milioni di euro a livello di gruppo, pari a +120% sull’anno precedente. Il 2023 chiuderà vicino a 110 milioni di euro”.
Un segmento di mercato destinato a crescere? Dove in Italia?
“Oggi Milano è un centro nevralgico, ma ci sono tanti mercati che stanno diventando interessanti. A partire da Roma, una città in pieno boom su cui puntiamo tanto. Poi il Triveneto e Trentino dove il numero di studenti che pure non arriva alla ecntinaia di migliaia di Milano, ma si avvicina ai 100mila. Un elemento interessante sia per operatori come noi, strutturati, sia per privati o operatori istituzionali”.
La recente manovra che impatto ha avuto sul vostro business?
“Ad oggi l’impatto è sui privati. Su di noi è tutto da verificare. Attendiamo il decreto finale, ma noi lavoriamo con proprietari organizzati che hanno più di due unità, rispetto ai quali già non sussisteva più il tema della cedolare secca. La parte tradizionale di business di co-living non vede chiaramente alcun impatto”.
Intanto prosegue la crescita delle linee di business nei mercati di riferimento
“Nel 2019 abbiamo avviato un piano di espansione organico, dunque facendo crescere il nostro core business in maniera naturale, tramite acquisizioni. Questo piano sta dando i suoi frutti. Con il conolidamento della leadership, oltre al mercato italiano, abbiamo aperto al mercato francese e successivamente in Spagna, Scozia, Portogallo, Uk. Diverse le linee di business: dal coliving, che ha rappresentato il punto di partenza in Italia, quindi lo student housing e lo shorter management, e dunque la gestione di affitti di natura turistica e paralberghiera. Medesimo iter per la Francia e per i Paesi dove, nel tempo, si intendono aprire tutte le linee di business, tenuto conto dei vari limiti regolatori e strutturali. Dovevivo si rivolge al mondo di proprietari immobiliari individuali, cui fanno riferimento uno o due appartamenti, acquistati con investimento o ereditati, rispetto ai quali necessitano di qualcuno che li gestisca in maniera profittevole. Il secondo cluster è quello dei family office o di proprietari più strutturati, che hanno almeno 5 unità immobiliari. L’economia di scala che la nostra gestione garantisce assicura un Roe più alto. Infine gli investitori istituzionali, che siano diretti investitori o fondi chiusi, con blocchi di sviluppo in pipeline”.
Quali sono state le più recenti operazioni?
“Di recente, DoveVivo ha firmato alcuni importanti accordi con investitori istituzionali per la gestione di nuovi building destinati al coliving nel cuore della capitale francese: 5 appartamenti, per un totale di 22 camere e una superficie di 500mq, situati in zona Montmartre, acquisiti grazie ad una partnership con un investitore istituzionale americano. 8 appartamenti, per un totale di 39 camere e una superficie di oltre 700mq, vicino alla Grandes-Carrières, acquisiti a seguito delle trattative con BNP Paribas REIM France che portano al rinnovo di altri 3 lotti. La filiale francese di DoveVivo annuncerà a breve la recente firma di altri due contratti di locazione per edifici a Parigi, ciascuno con più di 50 stanze in coliving, tutti situati in aree popolari per gli
studenti e i giovani professionisti. Nel Regno Unito, invece, il portfolio di ALTIDO, specializzata in affitti brevi, vede l’ingresso di una storica proprietà che si affianca alla prestigiosa dimora georgiana Gilmerton House in Scozia. Si tratta di Middleton Castle, una magnifica fortezza di 600 anni, costruita durante il regno di Enrico VI, completa di un fossato pieno d’acqua e di parapetti merlati, a tre miglia da King’s Lynn. Il castello di Middleton è un edificio di interesse storico nazionale sapientemente restaurato con impressionanti interni in stile contemporaneo capaci di ospitare 30 persone in 15 camere da letto, con alloggi che includono due cottage separati, The Lodge e Keepers Cottage”.
