All’interno di un ciclo economico in contrazione, mentre in particolare l’aumento dei tassi di interesse diventa un’ulteriore fonte di difficoltà per chi è alle prese con un mutuo, il mercato degli NPL può offrire opportunità di investimento interessanti, a condizione che vengano seguite strategie di recupero adeguate e rispettate le tempistiche e i piani aziendali. Ne abbiamo parlato con Dario Bettinelli, COO e Co-founder di My Credit, società specializzata nella valorizzazione di asset e portafogli NPL e UTP Secured.
Quale è la situazione vista dal vostro osservatorio e cosa si prospetta per il fine anno?
“Tutti gli indicatori vanno nella direzione di un aumento di Npl e possiamo già dire che è in atto. Ciò è sicuramente dovuto alla situazione macroeconomica che perdura da tempo. Ci occupiamo prevalentemente di crediti ipotecari e dunque abbiamo capacità di visione sia sul mercato finanziario dei crediti, sia sul mercato immobiliare, perché partiamo da una corretta valutazione del sottostante immobiliare per attivare un corretto procedimento del recupero del credito. Se dunque in questa fase assistiamo a un aumento di Npl, contemporaneamente siamo in grado di vedere un mercato immobiliare che sembra tenere bene. Abbiamo tutti assistito a un crollo dei prezzi determinato da quanto è accaduto nel 2008, vertiginosi, ma da quel crollo non c’è mai stata una ripresa di prezzo così impattante. Lo vediamo bene oggi, dal momento che, da allora, non ci si è più mai veramente ripresi per quanto riguarda il valore degli immobili”.
Nessuna crescita a ‘V’, dunque nessun rimbalzo?
“Esattamente. Quello che registriamo oggi è un leggero rallentamento del mercato in alcune zone, ad eccezione di Milano che rappresenta un mercato a parte. Ma guardando a tutta l’Italia, un leggero rallentamento c’è stato e si è riverberato nel mercato degli affitti che è salito nelle province. Ma i prezzi, in ogni caso, stanno tenendo e le vendite si fanno con regolarità, nonostante in qualche provincia vi sia stato un leggero rallentamento. Prezzando correttamente gli immobili, non abbiamo riscontrato problemi nel processo di recupero”.
Come operate?
“Preferiamo instaurare un dialogo con la controparte e valutare costantemente la possibilità di un accordo extragiudiziale per il recupero. Questo perché riduce i tempi e può avere un impatto non solo su di noi, ma anche in generale. Naturalmente, non sempre è fattibile. Tuttavia, anche in queste situazioni, il mercato immobiliare sta dimostrando una buona resilienza, compresi gli immobili oggetto di procedura d’asta. Se gestiti adeguatamente e promossi seguendo tutte le regole, possono essere valorizzati appieno, anche se sono in fase di procedura esecutiva. È importante notare che in questo contesto la tecnologia svolge un ruolo significativo. Nel mondo delle aste, ci sono stati cambiamenti significativi: il numero di portali è aumentato, e c’è una maggiore possibilità di dare visibilità agli immobili, compresi quelli in asta. Quindi, da questo punto di vista, non vediamo un problema nell’eventuale aumento degli NPL e delle procedure esecutive”.
L’immobile che finisce in asta oggi viene dunque maggiormente valorizzato rispetto al passato?
“Il processo di recupero giudiziale è notevolmente migliorato nel corso degli anni. Rispetto a 6-7 anni fa, la situazione è completamente cambiata. Gli stessi tribunali operavano in modo molto più disomogeneo, con situazioni particolari in alcuni di essi. Grazie alla tecnologia, si è intrapresa una direzione diversa. La promozione degli immobili, che in passato era difficile da scoprire prima di un’asta, oggi è resa più accessibile grazie a agenzie che pubblicizzano le vendite giudiziarie e a portali che forniscono una vasta quantità di dati in merito”.
Il vostro portafoglio Npl a quanto ammonta oggi?
“Il volume totale dei crediti in gestione ammonta a 350 milioni. Nell’ultimo anno siamo arrivati a investire circa 100 milioni”..
Milano vive una dinamica tutta sua rispetto al resto d’Italia. I prezzi continuano a salire. Siamo a rischio di bolla?
“Non ritengo appropriato utilizzare il termine “bolla” quando si parla di Milano, una città che può essere paragonata alle grandi capitali come Londra e New York. Il suo mercato non si limita al solo ambito nazionale, ma ha una portata più ampia. Evito di definirlo una “bolla” perché, grazie alla sua portata internazionale, continuerà ad attrarre investitori stranieri. Tuttavia, è importante notare che le opportunità offerte dal mercato milanese potrebbero non essere accessibili alle medie capacità finanziarie degli italiani”.
Quale asset sta risentendo maggiormente della situazione macroeconomica?
“Direi tutti e nessuno, la situazione è abbastanza omogenea. I commerciali hanno subito più pressioni rispetto al settore residenziale, ma questo è un trend noto da tempo. Non possiamo considerarlo una situazione recente dovuta agli eventi attuali. Tuttavia, è opportuno prestare maggiore attenzione al mercato degli uffici, ma più che altro in risposta allo smart working, un cambiamento che sembra essere irreversibile. Le aziende sembrano orientate a mantenere questa modalità di gestione delle risorse”.
Su quale rete potete contare?
“E’ molto vasta. Abbiamo relazioni con altri 1000 broker sul territorio, abbiamo vari partner, ma questo anche perché facciamo della conoscenza del territorio uno dei nostri punti di forza. Valutiamo asset per asset, andiamo a vederli tutti e partiamo proprio dalla corretta valutazione, dalla verifica analitica e completa in loco, dunque dalla conoscenza del territorio. Muovendoci in questo modo siamo molto radicati su tutto il territorio italiano”.
Prospettive di crescita, eventuali operazioni di acquisizione sono sul tavolo?
“Abbiamo l’obiettivo di aumentare costantemente gli investimenti e di concludere l’anno con un ulteriore incremento. La stessa strategia sarà adottata anche per il prossimo anno, poiché crediamo che questo settore offra opportunità di rendimento interessanti e ben strutturate. Entro la fine dell’anno, prevediamo di acquisire circa 20-30 milioni di investimento in equity.”