Il bisogno abitativo traina i conti di Welcome Home, azienda che si occupa della gestione completa di immobili residenziali in locazione per medi e lunghi periodi, che chiude l’anno 2022 con un fatturato in crescita del 17% a 6,5 milioni di euro. E le prospettive per il 2023 sono positive, con una previsione di crescita del 35%, doppia rispetto a quella dell’anno precedente, grazie anche a importanti investimenti per incrementare i propri servizi e rafforzare la propria presenza in Italia. L’obiettivo del piano industriale 2023-2025 è quello di raggiungere i 10 milioni di fatturato e 2.000 soluzioni immobiliari in gestione. Lo racconta a Pambianco Real Estate il founder e CEO Leonardo Tantone, che nel 2013 adatta all’Italia il cosiddetto ‘letting and management’ già presente all’estero. Ad oggi, la società gestisce circa 1.000 soluzioni immobiliari di cui 700 in Italia e 300 in UK divise tra interi appartamenti e stanze in condivisione.
Come opera Welcome Home?
“Welcome Home, di proprietà della capogruppo Sforza, è il brand ‘ready to use’ di appartamenti che nasce 10 anni fa. La compagine sociale vede me come socio al 75% e un socio finanziario e strategico al 25%. Il ‘pronto all’uso’ è un principio che applichiamo sempre nel residenziale: facciamo sì che un inquilino possa entrare in un appartamento completamente arredato e allestito, con tutte le utenze attive. Riusciamo ad essere competitivi perché non carichiamo tutto sull’inquilino, ma parte su quest’ultimo e parte sul proprietario, il cui reddito viene garantito anche se l’appartamento non viene affittato. Fa parte del nostro rischio aziendale”.
D’altra parte il tasso di vacancy a Milano è basso
“A Milano, effettivamente, il tasso di vacancy è molto molto basso. Quasi fisiologico nel momento in cui tra un inquilino e un altro si deve ritinteggiare l’appartamento, pulire a dovere, verificare che tutto funzioni. Ma si tratta evidentemente di periodi molto brevi. In Piazza Santa Maria del Suffragio abbiamo il nostro flagship building: 100 appartamenti in gestione, una food court con 10 ristoranti, tre piani sottoterra con i garage che servono le abitazioni, la nostra sede e il nostro headquarter. Oltre a palazzine cielo terra, disponiamo poi di appartamenti sparsi per tutta la città. Ad oggi abbiamo soluzioni immobiliari che si differenziano tra interi appartamenti, oppure appartamenti molto grandi destinati al co-living. Quindi sommando micro living e co-living, abbiamo 600 soluzioni attive su Milano. Oggi trovarsi con le manutenzioni incluse, con le pulizie una volta al mese, è vantaggioso per l’inquilino così come lo è, d’altra parte, anche per il proprietario che si vede garantito l’affitto. Quest’ultimo è assicurato, in percentuale, all’80% rispetto alla media di mercato, sia in caso che l’appartamento sia affittato, sia che resti vuoto.
Di chi vi avvalete per l’interior?
“Abbiamo un team interno di tre architetti che si occupano dell’arredo design, dell’home staging, del photo shooting. Recentemente abbiamo siglato un contract con Ikea che, a differenza di un privato, si occupa di avanzare le proposte di arredo, della logistica e del montaggio del mobile, ma anche di fornire piccoli oggetti, come quadri, piante che rendono la casa calda e vivibile sin da subito”.
Attualmente quanti appartamenti state allestendo e quali progetti sono in corso?
“Si tratta di 100 appartamenti a Milano, che si vanno ad aggiungere ai 600 già in gestione, oltre a due studentati. Uno sorgerà in zona Bocconi, un co-living di 25 stanze distribuite su 5 piani. L’altro è una ex concessionaria di auto che è stata acquisita da un investitore, in via Chiesa Rossa, zona Navigli, frazionata in 13 appartamenti per 25 camere”.
Chi sono gli investitori?
“Sempre privati, non lavoriamo con gli istituzionali. La raccolta delle finanze per realizzare tutte le operazioni avviene sia attraverso il socio finanziario, sia attraverso l’indebitamento: ogni anno realizziamo un fundraising principalmente con le banche. Nel primo trimestre abbiamo chiuso un nuovo importante round di investimento da 1 milione di euro, che fa seguito ad altri tre round di 1 milione ottenuti nel 2022 e 1,3 milioni nel 2021 e 0,4 milioni nel 2020, da parte di una serie di banche tra cui la Popolare di Sondrio, Intesa San Paolo, la Sparkasse e Finint. In generale, il nostro obiettivo è di rimanere indipendenti. Ad oggi abbiamo circa 200 diversi proprietari ed è proprio il nostro obiettivo diversificare e non dipendere da uno solo. Rispetto alla tipologia di proprietario, si spazia dal grande investitore estero al proprietario che magari ci affida un solo appartamento che riduce, pur di poco, il suo guadagno, ma si libera di tutta una serie di problematiche legate all’affitto”.
Fuori Milano dove operate?
“A Cesano Boscone, a Segrate per quanto riguarda l’hinterland milanese; a Como e a Londra. Qui d’altra parte è nato tutto. A gestire a Londra è il mio socio. Da dopo il Covid e dopo la Brexit, stiamo chiudendo sempre più contratti di management perché l’incertezza è cresciuta moltissimo. D’altra parte Milano ha visto, decisamente, un arrivo importante di lavoratori e famiglie dall’estero. Questo anche grazie alla flat tax che viene applicata ai capitali che rientrano in Italia e che riguarda anche gli immobili che vengono acquistati e messi a reddito”.
Il grande tema legato alla città è rappresentato dagli alti costi dell’affitto
“Il mercato è fatto da domanda e offerta. A Milano non è possibile aumentare l’offerta in città, anche per via del nuovo piano regolatore che, giustamente, vieta l’utilizzo di nuove aree verdi. D’altra parte, è necessario paragonare Milano ad altre capitali europee. Parigi, ad esempio, ha 10 zone. La zona 3 coincide ipoteticamente con Segrete, la zona 4 con Cologno Monzese, la zona 5 con Cernusco sul Naviglio, la zona 6 con Pioltello… Un esempio, per dire che così andrebbe percepita amnche Milano. L’unico modo è potenziare l’hinterland. Pensiamo a Cesano Boscone, o Corsico. Qui una stanza costa la metà rispetto a Milano. Avendo il lavoro in traiettoria e le infrastrutture adeguate di collegamento con la città, sia per gli studenti ma soprattutto per i lavoratori, la soluzione potrebbe essere adeguata. Ricordiamo che gli studenti a Milano sono 200mila, di cui 60-70mila fuori sede, ma ci sono soprattutto 500mila lavoratori. E’ in particolare a loro va data una risposta abitativa. E capita sempre più di frequente che la domanda sia orientata verso le zone limitrofe rispetto al centro città. Il grande tema, dunque, è quanto sono disposte le persone a dedicare mezz’ora del loro tempo al commuting per risparmiare notevolmente sull’affitto”.
Il punto dunque non è tanto calmierare gli affitti quanto aumentare l’offerta?
“A Londra, ad esempio, hanno limitato gli affitti brevi, ma non hanno risolto il problema. Così anche a Parigi. Allora, o si torna all’equo canone, come a Berlino dove esiste un cap a quello che puoi chiedere, oppure si aumenta l’offerta. Il prezzo scende o se aumenta l’offerta, o se aumenta la domanda. Una terza via non esiste”.
Nel frattempo state accelerando anche sulla digitalizzazione
“Abbiamo digitalizzato il processo interno che facilita la gestione dei nostri mille inquilini e delle relative utenze e necessità. Il software è stato sviluppato internamente, avendo un metodo di gestione innovativo non abbiamo trovato sul mercato qualcosa che fosse adattabile. L’obiettivo ora è che tutto il processo di selezione dell’appartamento da affittare, della sigla del contratto e dell’accesso alla casa avvenga digitalmente. Il contratto verrà inviato e firmato online. In Italia il contratto di locazione per medi e lunghi periodi deve essere però registrato all’Agenzia delle Entrate, ma abbiamo trovato un accordo e modalità tali per cui l’Agenzia delle Entrate accetti il nostro contratto digitale. Quindi a noi arriva automaticamente il contratto, non prima, chiaramente, di una serie di verifiche che vengono effettuate sulla busta paga per esempio. Quindi inviamo il codice di accesso all’appartamento. Tutto l’iter è digitalizzato”.
