“Assisteremo a una significativa correzione dei prezzi nei mercati immobiliari europei. I tassi di interesse sono aumentati bruscamente per tutto il 2022 e questo ha lasciato le rendite immobiliari esposte, dato che sono scesi ai minimi storici nel corso dell’ultimo ciclo. Se consideriamo il calcolo del premio di rischio, nella parte centrale del 2022, questo era sceso a livelli molto bassi – persino al di sotto dei minimi registrati poco prima della crisi finanziaria globale”. E’ questa la previsione di Greg Kane, Head of European Investment Research for Pgim Real Estate secondo cui l’ipotesi di un riprezzamento si mantiene forte ma esistono anche molti altri fattori in gioco. “In base alle nostre stime, lo stimolo derivante dai tassi d’interesse molto bassi dell’ultimo ciclo ha aggiunto ai valori una percentuale compresa tra il 25% e il 30%. Questo effetto si sta ora esaurendo. Inoltre, i costi di finanziamento sono saliti al di sopra dei livelli di rendimento. Il debito non è più vantaggioso per i mutuatari. Quindi, anche quando è disponibile presso i prestatori, non ha necessariamente senso farne ricorso. Tutto ciò significa che ci sarà meno capitale disponibile per il settore immobiliare”.
Questo riprezzamento, secondo Pgim Real Estate, si manifesterà in due fasi: la prima, che si sta svolgendo in questo momento, è un aggiustamento di tipo finanziario legato essenzialmente all’aumento del costo globale del capitale, che si sta verificando in modo generalizzato; la seconda sarà legata, e questo è più probabile nel corso del 2023 e oltre, all’andamento dei mercati dei locatari e all’eventuale ulteriore sofferenza dei flussi di cassa. Per il 2023 si prevede una recessione in gran parte dell’Europa e l’indicatore principale, che si basa soprattutto sul sentiment e sulle intenzioni di assunzione, è in calo. Ma in sostanza il messaggio chiave è che se il recente andamento dell’aggiustamento dei valori nel mercato continuerà, si cominceranno a vedere opportunità che si presenteranno nel corso dell’anno.
“Stiamo assistendo a una spinta verso l’esg su due fronti. Il primo è quello dei locatari. Il sentiment delle aziende nei confronti della necessità di occupare spazi green è aumentato drasticamente negli ultimi anni e questo sta spingendo i requisiti e il potenziale di crescita degli affitti per gli asset di alta qualità”, aggiunge Kane. “Dall’altro lato, il lato degli investitori, stiamo assistendo a una quota crescente di volumi destinati a transazioni di tipo green. Questo dato si riferisce al mercato degli uffici, ma è vero in tutti i settori e stiamo iniziando a vedere emergere questi differenziali di prezzo, il che rafforza l’idea che gli asset green siano destinati ad avere successo nel prossimo ciclo”.
Le altre opportunità, secondo l’esperto. si concentrano soprattutto sul fronte della domanda. “In questi mercati ci aspettiamo che l’equilibrio tra domanda e offerta rimanga piuttosto favorevole, a sostegno del potenziale di generazione di flussi di cassa di questi asset. Un esempio? I data center, la cui domanda e i cui ricavi sono in rapido aumento grazie alla crescita del cloud computing, dell’e-commerce, dell’intelligenza artificiale e del metaverso. E questo sta alimentando l’interesse nel settore sia da parte dei locatari sia da parte degli investitori”, continua Kane.
Nella logistica le sfide a breve termine sono legate alla situazione economica in cui versa l’Europa, ma nel tempo si prevede una ripresa della domanda di produzione. In altre parole, i mercati stanno assistendo a un certo grado di nearshoring della produzione per cui si prevede un’ulteriore crescita delle richieste legate alla spesa online. Questo favorirà le opportunità per gli investitori di sviluppare e offrire spazi logistici moderni per soddisfare queste crescenti esigenze nel tempo. E, naturalmente, data la correzione dei prezzi, la base di rendimento resta molto più interessante rispetto a quanto visto negli ultimi anni.
