Il coworking, o pro-working nella accezione più ricca di servizi, rappresenta oggi una scelta strategica che sostituisce i classici contratti di locazione per garantire flessibilità e attrattività, un tema centrale in un periodo storico in cui le modalità di lavoro sono e stanno ulteriormente cambiando, tra smart working e necessità di abbattere i costi fissi. I due progetti di Wellio a Milano, ci racconta Francesco Barbieri, Head of Transactions and Special Projects Italy di Covivio, registrano un tasso di occupancy del 100%, mentre il Gruppo prosegue il suo impegno in progetti di rigenerazione urbana in aree dall’importante potenziale strategico.
“Wellio, l’offerta di pro-working di Covivio, rappresenta una bella storia di successo in Italia. Dopo la prima apertura in via Dante nel 2020, abbiamo inaugurato il secondo sito in via Torino, ad aprile 2022, e a maggio avevamo già la full occupancy. Un risultato di team raggiunto grazie al mix di competenze maturate in tutta Europa in diverse asset class immobiliari, in particolare uffici e hotel, ma soprattutto grazie alla versatilità del format, capace di attrarre sia grandi corporate consolidate sia start up e realtà innovative e in rapida espansione. In questi tre anni, a premiarci è stata anche l’intuizione di posizionarci nel segmento premium dell’offerta di uffici flessibili. Siamo riusciti a intercettare una nicchia di mercato che era poco presidiata. La location strategica e il prestigio dei nostri immobili hanno fatto il resto.”
Che obiettivi avete per il 2023?
“Nonostante il complesso scenario macroeconomico, il forte interesse e apprezzamento riscossi da Wellio a Milano ci hanno permesso di alzare i prezzi applicati. L’obiettivo di Covivio è quello portare il fatturato di Wellio per i due siti italiani sopra ai 7 milioni di euro già nel 2023, raggiungendo così volumi sempre più rilevanti”.
La pandemia ha agito da acceleratore del trend?
“Wellio nasce nel 2017 da una bella intuizione dei colleghi francesi. Il concept anticipava alcuni trend attuali relativi agli spazi di lavoro. Progettato e realizzato come un laboratorio dove offrire un prodotto innovativo e complementare agli uffici più tradizionali del Gruppo, dislocati in Francia e Germania oltre che in Italia, Wellio nasceva anche dall’esigenza di stare più vicini ai nostri clienti, per capirne meglio i bisogni e possibilmente anticiparli. Un servizio dedicato ai conduttori che, per varie motivazioni, avevano necessità di un ufficio provvisorio, anche solo per qualche meeting. Oggi molte cose sono cambiate e l’ufficio non è più necessario a tutti ogni giorno della settimana, ma è uno strumento funzionale ad attrarre nuovi talenti e rafforzare l’identità aziendale. Ci troviamo ad affrontare un tema inedito: convincere, invogliare le persone a uscire dalle mura domestiche e vivere in spazi di lavoro che siano in linea con le loro aspettative. L’ufficio oggi deve essere quasi una ‘experience’, proprio come nel retail, e sarà sempre di più così”.
Possiamo dare una definizione precisa di co-working e pro-working?
“Spesso vengono utilizzati come sinonimi, in realtà non c’è una definizione univoca. Per semplificare possiamo usare un’immagine: è come confrontare i servizi di un hotel standard con quelli di un hotel a 5 stelle. Il nostro core business è il pro-working: offrire servizi premium a clienti corporate con alte aspettative e che cercano flessibilità sotto tutti i punti di vista e un’ampia offerta di servizi, sale meeting formali e informali, food, formazione, tecnologia”.
Avete dei competitor in questo momento che hanno una medesima tipologia di offerta?
“Esistono prodotti simili. La differenza sostanziale è che noi siamo anche i ‘padroni di casa’. Questo è un fattore fondamentale sotto tanti punti di vista. Quando diamo vita a un nuovo Wellio facciamo un investimento di lungo periodo su un nostro immobile. Non siamo semplici conduttori. Questa è la nostra strategia: gli immobili devono essere di nostra proprietà”.
Qual è lo stato di salute del settore uffici e quali prospettive per il prossimo futuro?
“Il settore uffici è in buona forma e chi lo dava per morto durante la pandemia chiaramente oggi deve ricredersi. I dati del 2022 sono in linea con il 2019, anno record. L’assorbimento di nuovi uffici sul mercato milanese è stato superiore ai 500.000 metri quadri, mentre lo sfitto di immobili di grade A è intorno al 3%. In termini di Capital Markets, i volumi di compravendite si aggirano intorno ai 3,5 – 3,6 miliardi di euro, con una concentrazione maggiore nei primi tre quarter del 2022, e un rallentamento nell’ultimo trimestre. Ma questo è dovuto semplicemente a tematiche macro, come i tassi di interesse, che riguardano tutte le asset class. La seconda osservazione è che la pandemia è stata un acceleratore di due tendenze in particolare: innanzitutto la domanda di un prodotto real estate con certificazioni Green e location centrali; quindi la ricerca di spazi dove il proprietario dell’immobile si occupasse anche della gestione dello stesso, come facciamo con Wellio, offrendo la possibilità al tenant di concentrarsi sul proprio core business”.
A Milano sono in atto iniziative di rigenerazione urbana in quartieri non centralissimi. State ragionando circa una possibile apertura?
“Sì, questo è un tema centrale in Covivio. Siamo convinti che i classici quartieri dormitorio residenziali o i Business District senza servizi non abbiano futuro. L’idea è di lavorare su questo fronte, perché ci piacerebbe andare a sviluppare ancora di più le diverse classi di destinazione d’uso. A livello europeo abbiamo tanti tavoli aperti. A Milano siamo in partnership con altri due player importanti nell’operazione di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana dove ci piacerebbe testare tutto questo: creare asset class ibride, sia all’interno di un singolo edificio, sia in interi quartieri. Condividiamo dunque a pieno la direzione intrapresa dal Comune di Milano, che nei nuovi quartieri promuove la realizzazione di immobili multi-uso in sintonia con le esigenze di tutti: tenant, abitanti e ambiente”.