Nel 2025 il settore logistico e industrial in Italia si conferma tra le asset class immobiliari più attrattive, con circa 2,3 miliardi di euro investiti, in crescita del 30% su base annua, pari a circa il 18% dei volumi complessivi del real estate. A sostenere il dato è soprattutto la seconda parte dell’anno: il quarto trimestre è stato il più forte degli ultimi tre anni, con circa 1 miliardo di euro investiti, confermando un rimbalzo dell’attività e un rinnovato interesse degli investitori per il comparto. Sono le principali evidenze dell’analisi di JLL, società attiva nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti.
Sul fronte occupier, il mercato delle locazioni archivia il 2025 con un take-up complessivo di 2,4 milioni di mq, in aumento del 7% rispetto al 2024. In un contesto di maggiore selettività – con processi decisionali più lunghi da parte delle aziende – il quarto trimestre ha rappresentato un punto di svolta, con circa 790.000 mq assorbiti, contribuendo in modo determinante al risultato annuale.
IL 46% DEL VOLUME DEL QIV CON LE PRIME 5 OPERAZIONI
Nel quarto trimestre l’attività è stata trainata da transazioni su portafogli logistici di dimensioni rilevanti: le prime cinque operazioni per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, segnalando una maggiore disponibilità degli investitori a incrementare l’esposizione al mercato italiano con deal ‘sizeable’ e immediatamente efficienti in termini di deployment di capitale. Il mercato, inoltre, ha beneficiato del ritorno dell’interesse da parte di investitori Core, elemento rilevante anche in prospettiva di future exit per strategie Core Plus e Value Add. La domanda resta strutturalmente sostenuta, soprattutto per spazi moderni e in posizioni strategiche, con un approccio che rimane selettivo: focus su qualità costruttiva, fungibilità e micro-aree con domanda latente e offerta limitata.
PRIME YELD IN COMPRESSIONE AL 5,3%
L’outlook di settore viene confermato anche dalla dinamica dei rendimenti: il prime yield è indicato in compressione al 5,3%, con ulteriori contrazioni attese nei prossimi 3–6 mesi sulla scia di una maggiore fiducia degli investitori nei fondamentali della logistica italiana. Il quarto trimestre 2025 ha registrato una ripresa decisa dell’attività locativa: take-up circa 790.000 mq, in crescita del 32% a/a, che ha compensato il rallentamento della prima parte dell’anno e ha portato il dato cumulato 2025 a +7% rispetto al 2024. I 3PL (operatori logistici di terza parte) si confermano il primo settore per assorbimento, con circa il 50% del take-up, seguiti dal retail (27%). Cresce anche il contributo dei settori produttivi (circa 13%), a favore di una maggiore diversificazione della domanda. Dal lato sviluppo, nel 2025 sono stati completati circa 2,5 milioni di mq di nuovi spazi, con oltre il 50% di prodotto speculativo. L’aumento dell’assorbimento ha contribuito alla stabilizzazione del vacancy rate nazionale intorno a un livello considerato fisiologico, circa 5,5%.
LEASE IL 44% DEL TAKE UP
Quanto alle tipologie contrattuali, nel trimestre i lease hanno rappresentato il 44% del take-up, seguiti da owner occupier (25%) e pre-let (31%), evidenziando un ruolo significativo del prodotto esistente rispetto alle sole soluzioni su misura. Per tagli più contenuti i tenant si orientano in prevalenza verso opportunità speculative; per metrature superiori cresce il ricorso a formule Built-to-Own e Built-to-Suit. Per dimensione, la fascia sotto i 25.000 mq pesa per circa il 70% delle operazioni e il 40% dei mq assorbiti; la fascia 25–50.000 mq vale circa il 25% del numero di operazioni. Restano più contenute le transazioni oltre i 50.000 mq, ma con impatto rilevante sui volumi: 8 operazioni da sole hanno generato circa il 20% del take-up, principalmente tramite Built-to-Own e Built-to-Suit.
80% DELL’ASSORBIMENTO IN NORD ITALIA
A livello geografico, quasi l’80% dell’assorbimento si concentra nel Nord Italia, seguito dal Centro (12%) e dal Sud per la quota restante. I canoni prime risultano complessivamente stabili nei principali mercati, con incentivi standard invariati, fatta eccezione per specifici micro-mercati a maggiore vantaggio dei tenant: Milano 70 €/mq, Roma 69 €/mq, Bologna 67 €/mq; Veneto 58 €/mq e Torino 50 €/mq. Per il last mile, i canoni prime restano stabili a Milano e Roma, intorno a 110 €/mq, con possibili incrementi in presenza di personalizzazioni in operazioni Built-to-Suit. “Il 2025 segna una ripresa marcata per il settore logistico e industrial italiano, che si conferma tra le asset class più attrattive per gli investitori, con circa 2,3 miliardi di euro investiti e una crescita del 30% su base annua”, commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia.
“Il quarto trimestre – aggiunge – è stato particolarmente significativo, con circa 1 miliardo di euro investiti, con un confermato ritorno dei capitali Core e rafforzamento dell’interesse lungo l’intera curva del rischio, come riflesso anche nella compressione del prime yield di mercato. Gli investitori continuano a privilegiare prodotto di Grado A, moderno e ben localizzato, ma in contesti caratterizzati da scarsità di offerta e forte domanda sono disposti a valutare anche asset con caratteristiche tecniche inferiori, purché supportati da solidi fondamentali locativi e potenziale di creazione di valore”.
“Il mercato delle locazioni ha mostrato una chiara accelerazione nella seconda parte dell’anno, con un take-up complessivo di 2,4 milioni di mq e una crescita del 7% rispetto al 2024”, prosegue Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia. “Il quarto trimestre ha rappresentato il momento di maggiore slancio, compensando il rallentamento iniziale e confermando la solidità dei fondamentali di settore. I 3PL si confermano il principale motore della domanda, ma osserviamo anche un crescente contributo da parte dei settori produttivi, segnale di un mercato sempre più diversificato e maturo”.