Dieci anni con il turbo per il comparto della logistica. Le transazioni di questa asset class, nel 2015, asset rappresentavano circa il 4% del totale degli investimenti mentre nel periodo compreso tra il 2021 e il 2023 si sono portate oltre il 26%, per un totale di 7 miliardi di dollari in Italia. Un trend destinato a continuare anche se con un ritmo più lento se è vero che lo scorso anno i volumi hanno transati hanno si sono attestati a 1,75 miliardi di euro con una quota di mercato pari al 17% del totale.
Parola di Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills secondo cui l’andamento della logistica è andato di pari passo con la crescita della complessità del settore che non annovera più al suo interno solamente capannoni e magazzini, ma una grande varietà di immobili e asset con caratteristiche costruttive e tecniche, location e tenant estremamente variegati.
“Nella prima parte del 2024, il mercato italiano dell’industrial & logistics è stato in gran parte guidato dalla componente industriale (55% del totale dei volumi investiti). Anche se grazie alla compravendita di alcuni portafogli l’anno si è chiuso con una prevalenza della componente standard logistics, l’industriale ha conquistato il 19% dei volumi dell’anno contro il 13% del 2023”, spiega Walder secondo cui elementi fondamentali per il segmento industriale sono l’attività che viene svolta nell’immobile e lo standing del conduttore. “Per gli asset standard logistics, dove si svolge prevalentemente attività di stoccaggio, la location ha invece un ruolo fondamentale, in particolare per quanto riguarda la vicinanza alle principali infrastrutture e ai collegamenti stradali”.
Nel caso di magazzini destinati allo stoccaggio e alla distribuzione di materiali per punti di vendita retail è necessario che il magazzino sia dotato di sistemi per la temperatura controllata, se non addirittura di spazi dedicati al surgelato. Questo vale sia per i beni alimentari deperibili, che per i surgelati e il farmaceutico.
“Nei prossimi mesi ci aspettiamo una richiesta sempre crescente proprio per questa tipologia di asset destinati al grocery, al pharma, al beauty e al benessere in generale”, continua l’esperto di Savills per cui il cambiamento dei nostri consumi porta a una modifica della tipologia di immobili che servono per stoccare e distribuire la merce.
I last mile hanno solitamente dimensioni contenute e devono essere localizzati vicino ai grandi centri urbani per permettere di servire un consistente bacino d’utenza. Sono quindi le province più popolose ad essere considerate location prime.
“La crescente urbanizzazione e l’aumento del prezzo medio delle abitazioni nelle grandi città ha avuto come conseguenza una riduzione della dimensione media dei nostri appartamenti e, di conseguenza, cresce la domanda di spazi destinati al self-storage”, continua Walder. “Gli immobili che vengono riconvertiti a questa destinazione d’uso sono generalmente asset in disuso collocati su arterie di grande scorrimento ma vicini alle città o addirittura all’interno di esse. A differenza degli altri immobili I&L, sono spesso asset multipiano, ma devono necessariamente essere dotati di una portata di pavimento adeguata”.
In questo panorama, l’industrial outdoor storage e i parcheggi aeroportuali dovrebbero continuare a crescere in termini di investimenti nei prossimi anni, rimanendo nel mirino di investitori alla ricerca di opportunità alternative. All’interno del tessuto industriale rientrano anche i cash&carry, formula distributiva b2b che prevede il prelevamento diretto e il trasporto della merce da parte del cliente, ma anche i data center per i quali l’Osservatorio data center del Politecnico di Milano stima oltre 10 miliardi di euro di investimenti tra il 2025 e il 2026.
“Per i prossimi mesi ci aspettiamo un ritorno dei capitali italiani in un settore che è tradizionalmente dominato da quelli internazionali, ma anche la conferma di interesse dagli istituzionali europei”, conclude l’esperto di Savills secondo cui la compressione degli yield riporterà sul mercato i capitali core per asset in top location, di grado A e con conduttori di primario standing.