Un momento non facile quello che sta attraversando il mercato immobiliare, che vede alcune asset class più in difficoltà di altre, ma contemporaneamente le cosiddette ‘alternative’ controbilanciare, in prospettiva, il rallentamento dei segmenti più tradizionali di investimento. Education, healthcare e longevity e dunque scuole, strutture sanitarie e destinate a una popolazione non più giovane sono sotto il faro degli investitori che qui indirizzano l’attenzione. Ne abbiamo parlato con Giuseppe Amitrano, CEO e fondatore di Dils.
Cosa possiamo aspettarci per l’anno in corso?
“Il dato più critico del primo trimestre dell’anno riguarda gli investimenti, in stallo a causa delle dinamiche legate ai tassi e alle ricadute dell’incertezza macro sulla fiducia necessaria per la realizzazione di determinati interventi immobiliari. Anche per il secondo trimestre ci aspettiamo una contrazione degli investimenti rispetto all’anno precedente, che toccherà diverse asset class. Il take up – ovvero l’assorbimento – rimane invece elevato sia a Milano che in Europa: ciò significa che le aziende proseguono nella locazione o acquisto di nuovi uffici, nuovi magazzini, nuovi negozi. Un altro dato positivo è dato dagli andamenti dei canoni, che tengono bene in Europa e in alcuni casi addirittura aumentano. Centrale, poi, è il tema della transizione energetica: non è accettabile alcun compromesso sulla sostenibilità dell’immobile. Considerato il ridotto stock di asset di qualità oggi disponibili sul mercato, la domanda in crescita spinge prezzi e canoni al rialzo”.
La maggiore concentrazione resta sulla città di Milano che sta crescendo dal punto di vista dei prezzi, ma è accessibile tuttavia rispetto alle altre città europee.
“Se il paragone lo facciamo con le altre capitali europee, è evidente che ci sia ancora un gap; se lo facciamo con le altre città d’Italia, Milano è tra le più care. Se uniamo tutti i puntini, però, realizziamo di trovarci di fronte a una trasformazione epocale di Milano: si sta evolvendo da città italiana a metropoli internazionale, con inevitabili ripercussioni sull’accessibilità di costi e servizi, che vanno però considerate con la giusta lente d’ingrandimento. Forse è arrivato il momento di chiamarla la Grande città metropolitana, come lo sono la Greater London o la Grand Paris”.
A fronte del suo essere o ambire a essere metropolitana, emerge per Milano un tema legato alle comunità. Cosa significa per città che stanno diventando metropoli stare accanto ai quartieri, alle comunità locali?
“Forse è giunto il momento di guardare a Milano come città metropolitana e, al contempo, come un insieme eterogeneo di quartieri – ‘città nella città’ – con le proprie identità, dinamiche e comunità. Si tratta di un fenomeno che, come Dils, conosciamo bene, grazie anche alla nostra forte presenza sul territorio. Sappiamo che la città è intessuta di una rete di organizzazioni e realtà straordinarie impegnate nel sociale, nell’arte e nella cultura. Ci siamo chiesti chi fossero coloro capaci o disposti ad affiancare questi enti e abbiamo deciso di farci avanti, come Dils, con dei progetti di give-back per valorizzare i quartieri, invitando tutti i privati e gli operatori del settore a fare altrettanto. Per fare impresa in modo sostenibile e consapevole non si può prescindere dalla comunità circostante”.
Quale percentuale di fatturato viene destinata a questo progetto di give back?
“Non c’è una regola prestabilita. Possiamo dare delle indicazioni. Intanto i criteri di selezione delle realtà che sosteniamo con ‘This is my Milano’ devono essere organizzazioni no profit, quindi senza scopo di lucro e con uno scopo sociale ben preciso. Inoltre, devono presentare un progetto chiaro e ben delineato: dalla panchina all’area giochi, alla scuola, al teatro. Ma può anche essere un corso di formazione per gli stranieri che vogliono imparare l’italiano nel quartiere. Insomma, un progetto inclusivo che tenga conto di tutti, giovani e meno giovani, gli abitanti della città. In ogni caso destiniamo all’incirca il 2-3 % dell’utile della società ogni anno. Indipendentemente dall’andamento del bilancio, non si deve desistere dal devolvere. Vogliamo incoraggiare gli operatori del settore a ripensare il modo di fare impresa”.
Avete un comitato interno che si occupa della selezione dei progetti?
“Abbiamo un team interno che si occupa di questo. La nostra forte presenza sul territorio è il primo punto di contatto, da lì arrivano le principali segnalazioni di organizzazioni ed enti no-profit. A quel punto il team preposto di Dils compie una serie di analisi e verifiche specifiche sulle attività svolte dall’operatore segnalato e, in base a progetti presentati, interviene”.
Quale asset class potrà recuperare dal vostro punto di vista più velocemente?
“Tra le asset class emergenti e promettenti ci sono quelle definite ‘alternative’, healthcare ed education, quest’ultima che assiste a un numero crescente di istituti esteri che aprono a Milano, grazie anche a investitori specializzati. Un’altra molto interessante è quella della longevity. Ritengo che nessuna delle asset class più tradizionali crollerà: bisognerà, però, ripensare i modelli precedenti. Confido nella tenuta degli uffici, ad esempio, ma a determinate condizioni: location attrattive, immobili di ‘grado A’ senza compromessi e ibridazione degli spazi, con l’importazione di servizi da altre asset class”.