Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 in espansione, con un aumento delle compravendite del 9,2% nei primi nove mesi dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2024 e una crescita del 6,5% nelle principali dieci città italiane. È quanto emerge dal report G-Market Pulse. Residential quarterly outlook – Q4 2025 elaborato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, Gruppo Gabetti, che evidenzia una fase di consolidamento della ripresa ma anche i primi segnali di rallentamento e maturità del ciclo immobiliare.
“Il quadro è di un mercato residenziale che, dopo una fase di forte rimbalzo, entra in una fase di maggiore equilibrio e selettività. La crescita prosegue, ma sarà sempre più guidata dalla qualità dell’offerta, dall’accessibilità economica e dalla capacità dei territori di rispondere a una domanda in evoluzione. In questo contesto, diventa strategico leggere le differenze locali e accompagnare famiglie, investitori e operatori con analisi puntuali e strumenti adeguati, per sostenere uno sviluppo del mercato più sostenibile e strutturale nel medio periodo”, evidenzia Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest – Gruppo Gabetti.
RIEQUILIBRIO DOMANDA – OFFERTA
Nel dettaglio, il mercato è ancora sostenuto, ma caratterizzato da un progressivo riequilibrio tra domanda, offerta e prezzi. Le intenzioni di acquisto risultano in lieve flessione rispetto ai picchi post-pandemia, pur rimanendo su livelli solidi, mentre si osservano correzioni contenute dei valori, soprattutto nei mercati che avevano registrato gli incrementi più marcati negli ultimi anni. Il divario tra prezzi e capacità di spesa delle famiglie continua ad ampliarsi, rendendo sempre più centrale il tema dell’accessibilità economica, non completamente compensato da condizioni di credito ancora favorevoli.
+6,5% LE TRANSAZIONI NELLE PRIME 10 CITTA’ ITALIANE
Nei primi nove mesi del 2025 il numero di transazioni residenziali ha confermato il trend positivo avviato nel 2024, con una crescita costante sostenuta dalla componente di acquisto con finanziamento. Le principali dieci città italiane hanno registrato un incremento del 6,5%, in linea con il consolidamento osservato nei primi trimestri dell’anno. Per il 2026 è prevista una normalizzazione dei prezzi, con una crescita media nazionale stimata intorno all’1%, dopo il +3% del 2025, e un numero di transazioni che potrebbe raggiungere circa 785.770 unità, riportando il mercato sui livelli del 2022 e segnando il superamento definitivo della fase di contrazione del biennio 2023-2024.
Nel segmento urbano, le principali città dovrebbero registrare una crescita dei prezzi più contenuta, intorno allo 0,7% nel 2026, a fronte del +1,4% del 2025, con un numero di compravendite in aumento e una domanda ancora dinamica nei grandi centri. Il mercato appare tuttavia sempre più frammentato, con traiettorie differenziate fortemente influenzate dalle specificità locali e dal diverso equilibrio tra domanda e offerta.
PICCO NEL TERZO TRIMESTRE
Le intenzioni di acquisto mostrano un recupero nel corso del 2025 dopo il calo legato all’aumento dei tassi nel biennio precedente, con un picco nel terzo trimestre e una chiusura d’anno su livelli superiori al 2023-2024, segnalando un rinnovato ottimismo delle famiglie e una graduale riattivazione della domanda potenziale. Tuttavia, persiste un disallineamento strutturale tra ciò che cercano gli acquirenti e l’offerta disponibile: la domanda si concentra soprattutto sui trilocali, mentre l’offerta resta sbilanciata sui quadrilocali, evidenziando una criticità nella composizione del prodotto immobiliare.
MUTUI, AUMENTANO COMPRAVENDITE ASSISTITE
Sul fronte dei mutui, le compravendite assistite da finanziamento sono cresciute in modo significativo nei primi tre trimestri del 2025, mentre gli acquisti senza mutuo sono rimasti sostanzialmente stabili. Gli acquisti con mutuo rappresentano il 46,3% del totale, confermando il ruolo centrale del credito nel sostenere il mercato, pur con una maggioranza di transazioni ancora effettuate senza finanziamento. Il ticket medio dei mutui ha raggiunto 141.830 euro, in aumento rispetto agli anni precedenti, con una crescente incidenza delle fasce di importo più elevate, riflettendo sia l’aumento dei valori immobiliari sia una riduzione della liquidità disponibile delle famiglie. I tassi di interesse bancari si sono mantenuti sostanzialmente stabili, con un lieve incremento dal 3,27% al 3,30% su base annua.
CRESCONO NUOVE COSTRUZIONI, MA DIPENDE DA TERRITORI
Nel segmento delle nuove costruzioni, la domanda rimane sostenuta ma fortemente condizionata dal contesto territoriale. Le grandi città, in particolare Milano e Roma, concentrano la quota più elevata di nuovo prodotto e presentano valori medi più elevati, che rappresentano una barriera per una parte degli acquirenti. Nei capoluoghi minori e nei comuni secondari i prezzi sono più contenuti, ma il differenziale tra nuovo e usato è più marcato. L’attività di sviluppo risulta fortemente concentrata nel Nord e in alcune aree del Centro, mentre il Sud mostra un’offerta più frammentata e meno intensa. Nel nuovo, il trilocale si conferma il formato più richiesto, con un equilibrio tra domanda e offerta, mentre emerge una tensione sul segmento dei bilocali.
GIOVANI, SINGLE E COPPIE SENZA FIGLI DOMINANO DOMANDA
Il mercato delle locazioni ha mostrato un forte dinamismo nel 2024, seguito da una fase di maggiore equilibrio nel 2025. La domanda è trainata soprattutto da giovani, single e coppie senza figli, per motivi economici e di flessibilità, mentre il lungo termine resta la forma contrattuale prevalente. Dopo il forte aumento dei canoni nel periodo post-pandemia, nel 2025 si osservano segnali di rallentamento e una prima fase di assestamento nelle principali città, con una dinamica più contenuta e una maggiore selettività del mercato.